老百姓在买二手房时最关心的问题或许是地段和房价，对整个买卖过程中隐含的风险和注意事项却知之甚少。上海市建纬律师事务所房产专业律师谢贤林总结出“三步走”购房指南，以飨读者。

　　第一步：多角度看房

　　买受人随同中介或者自行看房，应考察如下事宜（包括但不限于）：

　　1、是否有私搭私建部分。如是否有占用屋顶平台、走廊的情况，屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，，阳台是否是业主自己封闭的等。

　　2、房屋内部结构是否完好合理。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

　　3、估算房屋的面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积。买受人可以向原产权人索要购房合同，上面一般标明公摊面积等数据。另外，买受人可以采用估算的方法，即测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。关于建筑面积的计算方法可参见《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）

　　4、考核房屋的市政配套设施。市政配套设施主要包括自来水、闭路电视、电话线、供电、煤气等，具体的考核技巧因人而宜，此处不予赘述。

　　5、掌握物业管理的情况。考察的事项包含：水、电、煤、暖的费用标准、收取方式；三表是否出户；电梯的品牌、速度及管理方式；公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安值勤状况；小区绿化维护情况、车位的使用状况等。

　　6、了解二手房的历史。了解房屋竣工时间；有无动拆迁计划；

　　7、了解周边的交通。了解房屋周边的公交、轨道交通线路情况，结合市政规划对交通状况提前作出预测。

　　第二步：慎签《购房意向书》

　　买受人确信自己的的确确看中某套房屋后才与中介签定意向书，并且不能签订两份及两份以上的《购房意向书》。实践中，中介大都在《意向书》中约定，意向金到位后转为定金，签约后多少天内安排双方签订《房屋买卖合同》，如果买家缴纳意向金后反悔不买该房，那么卖家可以没收该定金。因此，买家一定要确信自己不会反悔，这才缴纳意向金。

　　（当然，买家在交纳意向金后反悔不买，买家也有办法收回意向金：不要以书面或者口头方式向中介和卖家透露自身不愿买房的意向，而是假装愿意买，和卖家去签《房屋买卖合同》，在签约谈判过程中提出苛刻的条件，如首付时间和金额、贷款时间和金额、维修基金的移转等，确保卖家不愿接受你的条件，那么，谈判失败，签约不成，这种情况下买家可以收回原先支付的意向金。）（上海市安居法律服务网律师谢贤林将另行撰文详谈本问题，敬请关注）

　　第三步：做好签订《房屋买卖合同》前的调查工作

　　签订《意向书》后、签订《房屋买卖合同》前，买受人应做好调查工作。目的就是一点——确认权属，保证安全。律师凭借其专业知识和办事技巧，至少应当为委托人（买受人）做三项调查工作：

　　1、去交易中心查产权信息。律师或者买受人可以携带身份证原件，填写二手房的具体坐落等信息，查询该房的《房屋状况及产权人信息》、《房地产权利限制状况信息》以及《房地产他项权利状况信息》等内容。

　　买受人应明确该房的产权人是出卖人，如果不是，应让出卖人出示产权人的授权委托书和身份证复印件，如果出卖人是产权人之一，应让其出示其他共有人同意出售的书面声明。买受人还应确认该房没有权利限制（包括抵押和司法限制）。如果有，那么不能购买，如果买受人不慎购买了设有权利限制的房产，那么在获取证据的情况下，可以以“欺诈”为由向出卖人主张双倍返还购房款。

　　2、去公安局查人口信息。即使出卖人的名字与出卖人相符，也不能排除同名同姓的风险。这时，律师应携带律师证和律师事务所介绍信去公安局查询人口信息（买受人不能查），根据该出卖人提供的姓名和身份证号码，查证该出卖人的家庭成员姓名、户籍等信息是否与房屋产权证上显示的一致。

　　3、去派出所查户口信息。律师应携带律师证和介绍信去房屋所在地的派出所查询该房内的户口情况，确保委托人付清房款前，出卖人将房内户口全部迁出。若出卖人确实无法在短时间内迁走户口，建议买受人在《房屋买卖合同》中“付款方式”约定：出卖人将本合同项下房产内所有户口迁出后的×日内，买受人结付××元购房尾款。