“一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可能在两周后在美国德克萨斯引起一场龙卷风。”1963年，来自美国麻省理工学院的气象学家洛伦兹提出了这样一个“疯狂”的观点，后来，诸多的事实证明了此观点的正确，于是，人们称之为“蝴蝶效应”——事物发展的结果，对初始条件具有极为敏感的依赖性，初始条件的极小偏差，都将引起结果的极大差异。

　　短短1个月的时间，先是绿地36亿元“低价”摘得卢湾104、105街坊地块，紧接着就是美国铁狮门67.5亿元“底价”获取新江湾城F地块。沪上“宝地”相继被“贱”拍。这，究竟是昙花一现，还是无形的“市场暗示”？究竟是土地价值的理性回归，还是楼市繁荣的周期性拐点？

　　如果，我们将这土地市场的行为看作是一个起点的话，那么，这个“诡异”的终端点又会在哪里落下？会不会导致楼市的“滑铁卢”？

　　或许，在这大雪纷飞的日子，亚马逊的蝴蝶翅膀再次张开了。

　　拍地遇“导师”

　　与所有人一样，新江湾F地块被“底价拍走”的同时，我们关注的是其折合而成的土地楼板价——7500元/平方米。较之前仁恒置业拿下的那块折合20000元/平方米的新江湾土地相比，此次的地价仅为前者的一半不到。再追溯一下新江湾城之前的拍地历史，如今这个土地价格甚至比2005年合生珠江的拿地价格还略低。

　　即使新江湾城每幅地块都有地理位置属性等差异因素，但如今超过50%的楼板价“跌幅”，的确已是大大超出了“个性差异”的范畴。

　　回想之前，有一些现象值得我们关注。就在重庆龙湖置业以超过10000元/平方米的楼板价拍走青浦赵巷地块之后，有关部门就已有意识地对同期“竞拍”的青浦徐泾镇1号地块处以“缓期”，而就在之后的“缓期”执行中，来自锦江地产非常“低调”地以7000元/平方米出头的楼板价，拿走了比赵巷地块位置更好的徐泾镇1号地块。

　　同样，卢湾104、105地块的竞拍过程也值得回味。这一以往会引得海外资本关注的市中心地块，在其拍卖之前，有关部门就预颁了比以往更为严厉的“限外”新规，结果，竞拍现场果然没有了外资的身影。

　　再回到新江湾F地块的拍卖，已经有一些媒体披露，在整个竞标过程之前，有关部门又对于竞拍企业的资质及拍地保证金，进行了谨慎的审核。审核之后，现场竞标者寥寥，“底价”拍走也不足为奇。

　　可以看出，有关部门在近期的几次土地拍卖过程中，扮演着一个重要的“导师”身份。其往往会为“学生”们搭好框架，加以细节指导，“学生”们也随之循序而然。

　　保“本”？保“命”？

　　那么，这样的循序“指导”结果，对于“学生”们往后的成绩影响，又会如何呢？为学生成绩买单的广大“家长”们，又会产生什么样的心态变化呢？市场是一本最好的评估守则。

　　土地的“低拍”已经让不少开发商们失去了最大一分“底气”，也更加深了买房人观望据天天房展网&佑威房产研究中心的监测数据显示，1月份以来，上海楼市平均每天的成交套数仅仅维持在100套左右。几个月前，每天动辄三四百套的成交盛景似乎短期内是一去不返了。

　　虽然还没有出现深圳等地的楼市大幅跳水现象，但在加息、货币、财税、行政政策的轮番轰炸下，在银监会的“限贷指导”下，刚性需求浓烈的上海楼市所遭遇到的成交萎缩已是一目了然。

　　著名的为民不动产资深地产咨询大师蔡为民老师对于宏观调控，发出过一个悲观的判断，“这个时段，再以土地价格来讨论开发商今后的楼价制订，然后再来判断市场，已是不合时宜。如果有关部门的政策调控执行力度加大。开发商所面临着的，不是如何保本，而是如何保命！”

　　蝴蝶飞，风暴来？

　　平衡的打破往往是最令人担心的。

　　“7500元/平方米”如果说是新江湾城的土地指导价的话，那么，其相应的指导楼价也将不会超过15000元/平方米。当这个指导价渗入到买房者心中的时候，之前在新江湾城以超过15000元/平方米楼板价拿地的开发商们，你们将会如何来保本？继续高定价，顶“风”而上，与政策指导相违背，你们将如何来保命？

　　新江湾的地价“回归”了，其他区域的地价又会“回归”到哪里？这是如今很多回归理性的买房人都在考虑的问题，这会不会是进一步加剧楼市的观望情绪？市场的观望，再加上调控后不断上升的开发成本，会不会让开发商们感受到资金的压力？

　　于是，很多楼盘重新开始了促销优惠的推房活动。甚至，一些促销折扣后的新房价格比之前区域内的次新二手房还要低。这是否默认了之前市场定价的不合理？促销活动仍无法拉动销售，是不是促销的力度还不够大？

　　另一方面，有关部门开始引荐中国香港、韩国等地的楼市调节手段，开始加大廉租屋建设覆盖比例，提高房屋容积率，继续对投资型购房的交易税收严格加征，购房贷款限制发放，等等，抑制、疏通买方需求。

　　如此多的连锁效应积聚，又有谁能肯定，平衡不会被打破呢？

　　当我们坐在影院，沉浸于冰冰与仔仔“蝴蝶飞”的时候，或许，那只蝴蝶所带来的地产风暴已经来临了。

　　专家解惑

　　戴德梁行华东区住宅部董事伍惠敏

　　“门当户对”的喜事

　　首先，目前政府正加紧进行宏观调控，如提高存款准备金率、严控中资银行的房地产信贷业务等，这些客观因素促使开发商自身实力要更为强大。

　　其次，房企香港上市的难度日益增大。近来，香港股民对内地房地产企业的投资兴趣不大，虽然原则上新的房地产企业仍可以选择香港IPO（IPO即“首次公开募股”），但可通过相关审批的房企却少之又少。

　　甚至是看“空”市场的情绪。

　　实际上，政府希望更多像铁狮门一样有实力的外资公司进入到国内的房地产开发建设中。国外的房地产企业从北京到上海，从商业到住宅，开发的领域广、经验丰富、产品更加人性化、更符合市场需求。

　　此次为铁狮门量身定做的新江湾城F地块，也显示了政府在重点项目上，让利于有实力的开发商。以每平方米7000余元的单价，吸引了国际合作伙伴，打造一个90万平方米的新地标，对整个新江湾城区域的重塑至关重要。

　　房地产界知名人士杨红旭

　　市场预期走低

　　历史总有惊人的相似性。2006年，真如城市副中心综合地块在出让条件中，限定只招全球500强企业，最后毫无悬念地被李嘉诚麾下的“长和系”以底价22亿元收入囊中。

　　新江湾城F地块的竞标过程有类似之处，在土地招拍挂制度日益严格的情况下，新近出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中，再次对竞标者资质严加规定，因此，政府有“内定”开发商之嫌，虽然目的在于使优质地块得到更高水平的开发、后期招商、运营，但在一定程度上，却有违招拍挂制度，必然引起非议。

　　第二、由于这块地具有相当的示范性，以让人大跌眼镜的价格（楼板价7500元/平方米）出让，意味着未来一段时间此区域地价和房价将因此有走低的心理预期，也将对全上海土地市场的走势产生影响。

　　第三、绿城和仁恒将因此在未来面临销售压力。此前仁恒以2万元/平方米豪情拿下新江湾城D3地块的当天，我就曾指出：“仁恒的这一赌注，玩得让人心跳”。现在恰恰证明当初我的忧虑并非杞人忧天。

　　高级经济师顾海波

　　住房保障体系应加速完善

　　新江湾城F地块引入了众多附加条件，将拿地的准入门槛拔高，使得此块“肥肉”成为一家独享。目前这块地的市场价至少要1.5万元/平方米，如果按照这个价格，土地的出让金将翻一倍多，而收入增加后可以更多地投入到住房保障体系的建设中去。

　　目前我国的住宅保障体系还很不完善，将廉租房、经济适用房等保障性住房安排列为公共产品，这既是住房困难的低收入人群的福音，也是楼市调控的一大进步。因为住房体系完备后，那些原本并不具备真实购买力的低收入群体因保障无望而被动进入购房市场的局面，将得到改观。

　　由于我国保障住房的长期历史欠账和短缺，住房结构的长期不合理，使得广大中低收入者要改善住房也只能进商品房的独木桥。现在新一代中央体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房在内的住房保障制度，对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。