成交萎缩，豪宅或今年3~4月份集中上市

　　上海的成交量与供应量从去年11月份开始逐月走低。根据佑威房地产研究中心的统计数据，1月前13天上海约有20多个新开楼盘，大多位于杨浦、闵行、普陀、松江、浦东等中外环区域。成交量为38.88万平方米，与去年同期相比下滑22.7%。同期，二手房的挂牌以及成交量持续下降，市场表现也不尽如人意。

　　业内对于目前的市场行情说法不一。在目前供应和成交双线降低的态势之下，有开发商认为从去年11月份开始积压到今年3月份的供应量一齐上市，会影响今年的供需格局，从而拉低成交价格；但是也有说法称，即使是3月份有大量楼盘可以获准销售，也未必会在目前的市场形势下掀起成交热潮。更多的人则在“观望”，他们认为起码要到今年5~6月份才看得出接下来的市场走势。

　　积极派：今年房价仍将上扬

　　供应的减少以及成交量的增长成为房价仍将上扬的理论依据。

　　根据第一太平戴维斯最新的分析：住宅销售市场虽然在2007年初表现平淡，但自二季度起呈现强势增长，并延续至下半年。由于市场预计未来一段时间内，更为豪华及宽敞的项目供应紧张，而市场需求始终不减，高端市场成交量为近年来增幅最大。

　　佑威信息公司的统计数据显示，连续五年，上海的销售量都超过了竣工量，而在2007年，两者的差距尤其明显，就是因为开工量的减少导致新房供应量，2007年10个月只是2006年前10个月的77%的水平，而同期的成交量却是2006年前10个月水平成交量的1.29倍。

　　根据上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城的预计：2008、2009和2010年，上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米。丛城根据上海每年约3300万平方米的新建商品房销售规模预测称：“未来三年上海新建商品房供求比将在0.84：1、0.79：1、0.82：1，由此，未来三年上海势必出现新建商品房严重短缺现象。”

　　佑威信息公司分析说，从2003年开始到现在，住宅供需缺口高达1627万平方米，相当于今年的新建住宅量，而2006年、2007年住宅开工量都在连续下降。根据上海市房地局的统计：2007年全市商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米；配套商品房实现新开工面积500万平方米，建成500万平方米。

　　丛城分析认为：上海连续三年新楼开工量下滑，房价在2008至2010年间会面临上涨压力。上海往年的住宅新开工面积在2006年为2112.1万平方米，相比2005年下跌15%，而2004年新开工面积为最高峰，高达3200万平方米，约合去年全年新开工面积的2倍，大概退回到2001年新开工面积的规模。

　　悲观派：上涨空间不大

　　“即使是到3月份，对于高档楼盘的预售许可证发放依然将受到严格控制。不仅如此，对于高档楼盘价位的控制可能愈加严格。”一位全国开发商对《第一财经日报》记者分析说。这种对于上市阶段的严格控制，将直接影响到接下来的楼价走势。而另一名港资开发商则认为，即使是对于预售许可证的审批放开，很多开发商依然不敢贸然开盘，因为“在目前的形势下，即使开盘了，销售量也不一定好”。

　　根据佑威房地产研究中心的统计，1月前13天上海约有20多个新开楼盘，大多位于杨浦、闵行、普陀、松江、浦东等中外环区域。成交量为38.88万平方米，与去年同期相比下滑22.7%。

　　今年1月，沪上二手房挂牌量与成交量呈现反比的态势，中高档房抛盘激增，成交量继续萎缩。而目前上海市二手房供应量为1044万平方米，比去年12月份增加了54万平方米。而二手房成交量自去年底央行再次加息和第二套房补充细则出台后，环比均出现30%以上的下降。

　　供应与需求的双重缩水让市场看淡“后市”。

　　“二手房市场的活跃程度已经回到了去年5~6月份的水平。这并不是一个好消息，因为二手房对市场的反应最为敏感。目前，从公司对于今年房地产市场的预测来看，即使到下半年，市场也未必能回暖。”该开发商称。在他们看来，去年11月份上海成交量只有年度最高的6月份时候的一半，而12月份的成交量依然在继续下降。该人士认为，目前的情况就是“有价无市，价格是在往高运行，然而成交量表现就是萎缩”。

　　上海中环投资开发集团的董事长周玉升(周玉升博客,周玉升新闻,周玉升说吧)在接受中央电视台采访时也表示：“进入11月以来，该公司开发的地处上海中外环线之间的中档住宅区万里城五期的中环花苑（查看地图）不像前几期那样销售火爆了，而几个月前，只要一开盘就会被抢购一空。”

　　“去年12月份，上海的住房价格上涨的速度大大减缓，所以现在上海住房价格应该是上升速度减缓了，我也没有看到普遍的价格下降，今年我们也不可能会看到上海的房价会大幅度下降，而比较可能的情况是什么，它还在微微的上升，但是速度大幅下降了。”上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭(张泓铭博客,张泓铭新闻,张泓铭说吧)分析说。他之所以有这样的预期，主要基于国家正在采取各种手段进行宏观调控，作用会逐渐累积显现。

　　模糊派：5~6月份市场形势才会明朗

　　“现在还很难判断今年的楼市走势。”一位上海的开发商对本报记者表示。他们现在还没有定下今年的销售计划，仅开了一个位于松江的盘。该公司日前分析认为，要判断今年的楼市走向，起码要等待“两会”给出区域发展计划，以及今年的调控思路才可以。

　　“对于供应量是否收口还是放开，现在都还没有明确的说法，很难来判断今年的楼市走向。”一位开发商对本报记者坦言。

　　高力国际日前针对上海楼市做出预测称，2008年上海楼市将保持良好的发展势头，本地居民收入增长及改善型需求的上升将推动市场，交通条件的改善亦会带动新兴区域需求增长，但由于前期已上涨至高位，同时伴随着政策调控与贷款利率的上升，预计2008年房价的涨幅会相对温和。

　　不过也有说法称，上海楼市的牛市行情持续的时间已经很长了，目前无论是从性价比、政策以及市场环境等各个方面都不支持房价继续上扬，而对于一个逐渐市场化的行业而言，寄希望于市场在上涨空间不大的情况下仍然维持横盘整理是不现实的。业内人士认为：接下来应该密切关注金融机构下一步的行动，对于房地产行业而言，这是直接决定其未来走向的关键。